Podmínky pro získání hypotéky se rok od roku zpřísňují. Dříve se stačilo prokázat dostatečnými příjmy a klienti lehce dosáhli i na 100 % úvěru. Nyní je tento proces složitější a banky každou chvíli stanovují nová pravidla. Víte, jaké jsou podmínky pro získání hypotéky? A jak postupovat, aby jste na hypotéku dosáhli?
Banky každou žádost o hypotéku posuzují individuálně. Samotný proces schvalování hypotéky je poměrně zdlouhavý a ovlivněný řadou podmínek. Nejdříve si banky ověří klientovu bonitu – tedy schopnost splácet. Provede se tzv. scoring, kde se posuzuje pravidelnost a udržitelnost klientova příjmu. Ten musí být navíc prokazatelný.
Česká národní banka stanovuje základní podmínky pro schválení hypotéky. Banky k nim přidají další, aby měly záruku, že klienti nebudou mít problémy splácet.
Ačkoliv se rok 2021 zdá jako výhodný pro získání hypotéky díky klesajícím úrokovým sazbám, koronavirová krize způsobila, že některé podmínky pro získání hypotéky jsou přísnější než před krizí. A to zejména pro některé profese.
Rizikové profese
Koronavirová krize zapříčinila, že banky některé profese řadí mezi rizikové. Ty hůře dosáhnou na získání hypotéky. Nejčastěji jsou to lidé z odvětví cestovního ruchu (průvodci, hotely, cestovní kanceláře, piloti, letušky, řidiči dálkových autobusů atd.), gastronomie (číšníci, servírky a kuchaři) a kultury (herci, zpěváci, zaměstnanci divadel). Banky těmto povolání jen stěží poskytnou hypoteční nebo spotřebitelský úvěr. Mezi povolání, která mohou lehce přijít o zaměstnání, patří také pendleři (jejichž práce může být ohrožena uzavřením hranic), nebo lidé z automobilového průmyslu. Další rizikovou skupinou jsou OSVČ.
Oproti tomu mezi bezpečná povolání banky řadí lékaře, zdravotní sestry, právníky, státní úředníky, hasiče a policisty. Tyto povolání patřili vždy mezi ty bezpečné a poslední měsíce jejich pozice ještě více posílily.
Podmínky pro získání hypotéky
Existuje několik základních typů podmínek pro získání hypotéky, kterými se řídí všechny banky. Každý poskytovatel má však jiný postup, jak ke svým klientům přistupovat. Ačkoliv některé banky mají podmínky pro získání hypotéky přísnější, u jiného poskytovatele klient na úvěr dosáhne.
Věk
Minimální věková hranice je klasicky 18 let. K horní věkové hranici přihlíží každá banka jinak. Obecně platí, že vyšší šanci k získání úvěru mají osoby v produktivním věku. Jestliže je klient již v důchodě, jeho šanci jsou nízké. Samozřejmě záleží na výši úvěru a délce splácení. Zpravidla je hypotéka stanovena do 67 let člověka. Ale může trvat i do 70 let a výše.
Příjem
Obecně řečeno musí být příjem klienta takový, aby zvládl hypotéku splácet. Žádné minimální ani maximální číslo neexistuje. Vše záleží na stanovené výši hypotéky, úrokové sazbě a době splatnosti. Platí však, že čím více chce klient půjčit, tím potřebuje mít vyšší příjem.
Podle metodiky ČNB nesmí výše splátky překročit 50 % čistého měsíčního příjmu.
Jaké příjmy banky uznávají?
- Mzda ze zaměstnání,
- příjmy z podnikání,
- příjmy z dlouhodobého pronájmu (současného i budoucího),
- renta,
- rodičovský příspěvek,
- výsluha,
- odměna pěstouna,
- všechny druhy důchodů (invalidní, starobní, sirotčí i vdovský),
- diety,
- výživné na děti,
- a další.
Některé banky neuznávají příjmy na základě dohody o provedení práce (DPP) a dohody o provedení činnosti (DPČ).
Příjem je třeba oficiálně prokázat. Zaměstnancům stačí potvrzení o výši příjmů a podnikatelé dokládají daňové přiznání za poslední dva roky.
Bonita
Bonita se řadí mezi nejdůležitější podmínky pro získání hypotéky. Hypoteční specialista nebo banka ověří, zda klient zvládne bez problémů úvěr splácet.
Kromě výše příjmů banku zajímá také to, zda klient splácí další půjčky, nebo zda má nějaký záznam v registru dlužníků. Jestliže má žadatel o hypotéku sjednané další půjčky, může se banka domnívat, že bude mít v budoucnu problém se splácením.
Při hodnocení žádosti o hypotéku přihlíží poskytovatel také k tomu, že má klient vyčerpanou kreditní kartu nebo kontokorent. Pozitivní záznamy v registrech dlužníků (dluhy byly řádně spláceny) jsou dobrým faktorem pro banky i nebankovní poskytovatele úvěrů. Tento faktor často může pomoci i u hypoték. Je zkrátka lepší mít za sebou 3 splacené dluhy než si brát hypotéku s čistým štítem.
Záznam v registru dlužníků
Poskytovatel hypotéky prověřuje záznamy v registru dlužníků za posledních 3-5 let. Ty musí být čisté. Jestliže žadatel v poslední době dosáhl většího záznamu, jeho šance na získání hypotéky jsou velmi nízké. Pokud se jedná o menší záznam, šance na úvěr je. Banka však může dát vyšší úrok.
V případě, že je klient v insolvenci nebo exekuci, může na hypotéku rovnou zapomenout.
Ručení nemovitostí
Mezi další podmínky pro získání hypotéky patří ručení nemovitostí. Většinou je to ta stejná nemovitost, kterou díky úvěru klient koupí. Jestli má ve svém vlastnictví více nemovitostí, může ručit kteroukoliv jinou. Musí však splňovat dané podmínky. Je možné ručit více nemovitostmi najednou. To mu může pomoci k získání vyšší půjčky.
Doba, kdy banky poskytovali klientům hypotéku ve výši 100 % kupní ceny je již nenávratně pryč. V dnešní době banky nejčastěji poskytují 80 % ceny. Maximálně však 90 % z ceny nemovitosti. Výš se dostane klient jen ve výjimečných případech a za přísně stanovených podmínek. Vyšší půjčku mohou banky poskytnout je v 5 % z celkového objemu. Minimálně 10 % tedy žadatel vždy zaplatí ze svého.
Pobyt v České republice
Pro české občany je tato podmínka pro získání hypotéky pouhou formalitou. Cizinci (slovenští občané mají výjimku) musí mít v ČR přechodné (občané EU) nebo trvalé (zbytek světa) bydliště.
Zajímá vás, jak vydělat na internetu? Zkuste si přečíst článek.
Jak zvýšit šance na získání hypotéky?
Kromě výše a stability příjmů bere banka v potaz i další kritéria. Zde nabízíme pár způsobů, jak zvýšit šance k získání hypotéky:
- Žádejte s partnerem (manželem) – ve dvou se to lépe táhne. Když jeden z vás zůstane na určitou dobu bez příjmů, může ten druhý splácet po určitou dobu za oba dva. Zároveň dva příjmy nabízí možnost půjčit si větší obnos peněz.
- Splaťte závazky – jestliže máte další půjčku a je ve vaší moci splatit ji předčasně, udělejte to. Získáte větší šanci na získání hypotéky. Banka vás bude považovat za solventního člověka, když nebudete zatíženi jinými úvěry.
- Delší doba splácení – delší doba splácení znamená nižší měsíční splátku. Tím pádem hrozí nižší riziko platební neschopnosti. Pokud vám tedy banka neschválila hypotéku, zkuste požádat znovu s delší dobou splácení. Zaplatíte více na úrocích, ale vaše šance se zvýší.
- Prosperující nemovitost – ceny nemovitostí ani s koronavirovou krizí nepřestávají stoupat na hodnotě. V dobrých lokalitách (velkých městech, či blízké vzdálenosti velkých měst) naopak ceny dále porostou. To je pro vaši banku a především pro vás dobrá zpráva. Byt se bude v budoucnu zhodnocovat a jeho cena poroste. Ideálně, když je nemovitost v dobrém stavu.
Fixace úrokové sazby
Fixace úrokové sazby je stanovené období, pro které platí dohodnutá výše úroku. Nejčastěji se setkáme se lhůtami 1, 3, 5, 7 a 10 let. Krátká doba fixace je vhodná zejména tehdy, když víte, že hypotéku budete schopni splatit dříve. Dlouhá doba fixace naopak zajišťuje stabilitu a neměnnost úrokové sazby. To je vhodné zejména tehdy, když předpokládáte růst úrokových sazeb. Zdražení se vás nedotkne.
Jakmile fixace končí, můžete úvěr doplatit bez toho, aniž by vám banka účtovala další poplatky. Další možností je refinancování úvěru – převedení hypotéky k jiné bance, která vám nabídne výhodnější podmínky. Jestliže tuto možnost nevyužijete, vaše banka vám nabídne refixaci – nová úroková sazba podle aktuálního vývoje na trhu.
