Jak funguje zpětná hypotéka?

Zpětná hypotéka je využívána zejména v USA a Velké Británii, kde má dlouhou historii. V České republice jde spíše o nový pojem a bankovní sektor k ní přistupuje velmi pomalu. A to z důvodu, že je zpětná hypotéka často vnímána jako neetická. Pojďme si ji přiblížit a říct si její výhody, nevýhody a podmínky jejího získání.

Zpětná hypotéka

Je často také nazývána jako hypotéka naruby. Jedná se o hypotéku s vyšší úrokovou sazbou a je mířena zejména na lidi v pokročilém věku. Jak to tedy funguje? Klient zatíží svou nemovitost ve prospěch poskytovatele a ten mu na oplátku vyplácí každý měsíc předem sjednanou částku. Můžeme ji nazývat doživotní rentou. Po celou dobu této renty je klient vlastníkem nemovitosti a neplatí žádné splátky, úroky ani měsíční poplatky. Peníze, které od poskytovatele získá, může využít na cokoliv.

Smyslem zpětné hypotéky je zajištění seniorů v důchodovém věku. Většina z nich nemá našetřené peníze a často nevyjdou s pouhým důchodem. Mají často však nemovitost, kterou nechtějí prodat a zpětná hypotéka jim dá možnost v domě zůstat a přilepšit si s penězi.

Ke splacení dluhu včetně úroků a všech administrativních poplatků dochází až po smrti klienta v rámci dědického řízení. Dlužnou částku splatí dědic ze svých zdrojů, nebo z prodeje zastavené nemovitosti. Jestliže klient nemá dědice, je dluh taktéž vyrovnán při prodeji nemovitosti.

Podmínky získání zpětné hypotéky

Zpětnou hypotéku může nabízet každá finanční instituce, která má od ČNB oprávnění k poskytování úvěrů na bydlení. V České republice jsou to banky, záložny a úvěrové společnosti.

Pro získání zpětné hypotéky musí klient nejdříve projít schvalovacím procesem. Minimální věková hranice pro získání hypotéky je 60 let. Senior musí mít ve vlastnictví nemovitost (do zástavy nelze vložit družstevní byt). V případě, že je dům ve vlastnictví manželů, musí klient doložit souhlas také druhého z manželů. Na nemovitost nesmí být uvalena exekuce (pokud se úvěrem nebude tato exekuce splácet) a v nemovitosti musí klient bydlet.

Nemovitost se musí nacházet na území České republiky a nesmí se k ní vázat žádné majetkové spory. Zároveň musí být v dobrém stavu a musí existovat předpoklad, že nedojde k výraznému poklesu její hodnoty.

Během schvalovacího procesu jsou sledovány celkové příjmy a výdaje klienta. Za hlavní příjem je považován starobní důchod, který může být doplněn o přivýdělky, či pasivní příjmy. Do výdajů řadíme veškeré výdaje za domácnost, zajištění životních potřeb a splátky finančních závazků.

Finanční společnost stanoví výši renty podle hodnoty nemovitosti a věku klienta. Obecně platí, že čím je klient starší a nemovitost hodnotnější, tím vyšší rentu klient získá.

Potřebné dokumenty pro získání zpětné hypotéky

Jaké dokumenty potřebujeme?

• Doklad totožnosti,
• nabývací titul (kupní smlouva),
• doklad o výši pobýraného starobního důchodu a dalších příjmech,
• dokumenty k finančním závazkům (úvěrová smlouva).

Nevýhody zpětné hypotéky

Důvodů, proč je zpětná hypotéka vnímána jako kontroverzní produkt je hned několik.

• Nemovitost, kterou zastavíme, máme nadosmrti zatíženou. To znamená, že bez souhlasu poskytovatele nemůžeme s nemovitostí volně nakládat. Nemůžeme ji prodat, zrekonstruovat podle svých představ, darovat, nebo zaručit pro hypotéku svým dětem.
• Jakmile do tohoto vlaku nastoupíme, není jednoduché z něj vystoupit. Zejména v případě, kdy nemáme k dispozici již poskytnuté peníze. Kromě toho poplatky spojené s ukončením smlouvy jsou vysoké.
• Úroky jsou vyšší než u běžné hypotéky. Musíme mít tedy na paměti, že po naší smrti tyto úroky spolknou spoustu peněz a našim dětem zůstane z hodnoty nemovitosti velmi málo.
• Nesmíme domov opustit na déle než 6 měsíců a musíme se o něj řádně starat, aby nedošlo k poklesu jeho hodnoty. To znamená platit řádně pojištění a financovat veškeré opravy, které jsou potřeba.

Klient, který je pro zpětnou hypotéku ideální, je senior bez dědiců. Ne zřídka se totiž stává, že dědicové počítají s tím, že po smrti klienta získají jeho dům. A to i přesto, že na toto téma nepřišla nikdy řeč. Možná ho budou chtít pronajmout, nebo prodat a zaplatit vlastní hypotéku. Musíme tedy počítat i s touto variantou a celou záležitost se svými potomky probrat. Zejména proto, aby nedošlo k narušení rodinných vztahů.

Vyšší věk = vyšší úvěr

Výše úvěru je stanovena podle ceny nemovitosti a podle věku klienta. Níže si představíme, kolik procent z odhadní ceny dostaneme v rámci úvěru.

Pokud tedy znalec ohodnotí náš dům na 3 miliony korun a je nám 80 let, máme nárok na úvěr ve výši 1,2 milionů korun.

Banky váhají

Na bankovním trhu tuto hypotéku nenajdeme, přestože o ní banky často uvažují. Dlouhodobě se na zpětné hypotéky specializuje firma Finemo.cz. Pravdou je, že o zpětnou hypotéku je v České republice ze strany klientů minimální zájem. Spousta seniorů bankám a jejich produktům nevěří a proto o ně nemají zájem. Jedním z důvodů je neinformovanost o tomto produktu. Spousta lidí neví, že takový produkt existuje. Důvod, proč banky zpětnou hypotéku nenabízejí, je ten, že cílí na úzkou skupinu lidí. Zároveň je brzdí morální fakt a skutečnost, že produkt zasahuje právě do dědických řízení.

Equa bank například vidí riziko v tom, jak se vlastníci budou o nemovitost nadále starat, když budou vědět, že jim nemovitost v podstatě nepatří a mají ji jen na dožití.

Otázkou také zůstává, jak se staří lidé budou schopni o nemovitost starat, aby nechátrala.

Zpětná hypotéka tedy i nadále zůstává rozporuplným produktem, který míří na nejstarší a tím pádem na nejzranitelnější část naší populace.

Přečtěte si také článek jak si vybudovat finanční nezávislost.