Všichni musíme platit daně a je to tak povinností každého z nás. Pokud jste koupili nemovitost čistě na investici, určitě máte v plánu ji pronajímat. V tomto případě budete určitě muset platit daň z pronájmu. Kolik taková daň z pronájmu bytu činí a jak ji napasovat do vašeho daňového přiznání? Prozradíme vám tipy z praxe.
Stručná odpověď. Z pronájmu bytu platíte daň většinou 15 % ze základu, tedy z nájemného sníženého o skutečné výdaje nebo paušál 30 %. Při nájmu 15 000 Kč měsíčně to je 18 900 Kč ročně, pokud slevu na poplatníka uplatňujete u mzdy. Je-li nájem jediným příjmem, daň do 24 488 Kč měsíčně pokryje sleva 30 840 Kč. Přiznání ale nad 50 000 Kč příjmů ročně podáte a bez státního pojištění platíte zdravotní pojištění.
První věc, co musíte udělat
Pokud koupíte jakoukoliv nemovitost, tak je nutné, abyste v následujícím kalendářním roce podali daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Toto je nutné učinit do 31. 1. příslušného roku. Je to tedy jiná daň, než daň, kterou budete platit v případě příjmů z pronájmu bytu či nebytových prostor.
Výjimka platí, když návrh na vklad do katastru podáte ke konci roku a katastr o něm do 31. prosince nerozhodne. Přiznání pak podáte do konce třetího měsíce po měsíci, ve kterém byl vklad zapsán (§ 13a zákona o dani z nemovitých věcí). Daň z nemovitých věcí platí vlastník bytu, ne nájemník (§ 8 odst. 1 téhož zákona).
Koho se placení daně z pronájmu bytu týká?
Teoreticky všech právnických i fyzických osob, které nějaký příjem takového charakteru mají. Výhodnější postavení mají lidé ve starobním důchodu. Je sice pravdou, že daňové přiznání podat musejí, pokud příjmy z nájmu za rok bez odečtu výdajů přesáhnou 50 000 Kč. Zpravidla ale po odečtení paušálních výdajů (30 %) a slevy na poplatníka vyjde daň nulová.
Sociální ani zdravotní pojištění se z příjmů z nájmu neplatí, pojistné se odvádí ze zaměstnání a z podnikání (§ 5b zákona č. 589/1992 Sb. a § 3a zákona č. 592/1992 Sb.). Kdo ale žije jen z nájmu a není státní pojištěnec, platí zdravotní pojištění jako osoba bez zdanitelných příjmů, v roce 2026 13,5 % z minimální mzdy 22 400 Kč, tedy 3 024 Kč měsíčně (§ 2 a § 3b zákona č. 592/1992 Sb.).
Za důchodce, nezaopatřené děti včetně studentů nebo uchazeče o zaměstnání platí zdravotní pojištění stát (§ 7 zákona č. 48/1997 Sb.). Pro starobní důchodce je tedy výhodné mít takovýto pasivní příjem.
Kdy daň z pronájmu neplatíte nebo nemusíte podat přiznání
Zvláštní osvobození pro nájem bytu zákon o daních z příjmů nemá. Přiznání ale nemusíte podat, když vaše zdanitelné příjmy za rok, počítané bez odečtu výdajů, nepřesáhnou 50 000 Kč (§ 38g odst. 1). Zaměstnanec s prohlášením k dani podepsaným u všech plátců mzdy ho nepodává, pokud ostatní příjmy včetně nájmu nepřesáhnou 20 000 Kč za rok (§ 38g odst. 2). Platí to i pro mzdu postupně od více zaměstnavatelů.
Daň vyjde nulová také tehdy, když ji celou pokryje základní sleva na poplatníka 30 840 Kč (§ 35ba). Týká se to lidí bez dalších zdanitelných příjmů, třeba studentů nebo důchodců, jejichž starobní důchod je od daně osvobozený do 36násobku minimální mzdy (§ 4 odst. 1 písm. g). S paušálními výdaji je daň nulová až do nájemného 24 488 Kč měsíčně.
Podnikatel v paušálním režimu si paušální daň udrží, jen když jeho příjmy z nájmu spolu s kapitálovými a ostatními příjmy nepřesáhnou 50 000 Kč za rok (§ 7a odst. 1). Jinak musí podat běžné přiznání, víc v článku o paušální dani.
Byt ve společném jmění manželů nebo ve spoluvlastnictví
Nájem z bytu ve společném jmění manželů daní jen jeden z manželů (§ 9 odst. 2), zákon neurčuje kterého. Když jeden z vás nemá jiné zdanitelné příjmy, může daň z nájmu pokrýt jeho základní sleva. Pokud uplatňujete slevu na manželku, nájem přiznaný manželkou se jí počítá do limitu 68 000 Kč v hrubém, bez odečtu výdajů, nájem přiznaný vámi ne (§ 35bb odst. 4 písm. g).
Podíloví spoluvlastníci, třeba sourozenci, kteří byt zdědili, daní každý svou část nájmu. Pokud si příjmy a výdaje nerozdělí podle spoluvlastnických podílů, mohou uplatnit jen prokázané výdaje a paušál 30 % použít nesmějí (§ 12 odst. 2).
Kolik % je daň a z čeho se počítá?
Pro daň z pronájmu bytové jednotky máme dvě sazby, a to 15 % a 23 %. Uvedeme si na příkladu, kdy se vás týká platba nižší sazby a kdy naopak té vyšší.
Měsíční pronájem bytu činí 15 000 Kč, takže za rok je to 180 000 Kč. Je třeba od tohoto příjmu odečíst výdaje. Ty můžete buď uplatnit skutečné, anebo paušální. To, jak se rozhodnete necháme na vás, určitě to udělejte podle toho, jak to pro vás v konkrétní situaci bude výhodnější. Pro náš příklad uplatníme výdaje paušálně 30 %. Výdaje tedy činí 54 000 Kč. Zdanitelný základ bude 180 000 Kč minus 54 000 Kč, tedy 126 000 Kč.
Nyní pokud váš základ daně za rok nepřesahuje 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2026 je to 1 762 812 Kč), daníme 15 %. Z části nad touto hranicí daníme 23 %. V našem případě tedy použijeme sazbu 15 %. Daň z pronájmu před uplatněním slev činí 18 900 Kč.
Kolik z ní opravdu zaplatíte, záleží na ostatních příjmech. Jste-li zaměstnanec a základní slevu na poplatníka 30 840 Kč (§ 35ba) už uplatňujete u zaměstnavatele, doplatíte v přiznání zhruba těchto 18 900 Kč. Když je nájem vaším jediným příjmem, sleva daň pokryje celou a daň z příjmů je 0 Kč.
Kolik daně zaplatíte při různém nájemném
Tabulka počítá daň z nájmu za rok 2026 se sazbou 15 % a paušálem 30 %, základ je zaokrouhlený na stovky dolů (§ 16 odst. 2). Čtvrtý sloupec ukazuje daň, která zaměstnanci přibude k dani ze mzdy, poslední daň z příjmů člověka bez jiných zdanitelných příjmů.
| Nájemné měsíčně | Příjmy za rok | Základ po paušálu 30 % | Daň, slevu už máte u mzdy | Daň z příjmů, nájem je jediný příjem |
|---|---|---|---|---|
| 8 000 Kč | 96 000 Kč | 67 200 Kč | 10 080 Kč | 0 Kč |
| 15 000 Kč | 180 000 Kč | 126 000 Kč | 18 900 Kč | 0 Kč |
| 20 000 Kč | 240 000 Kč | 168 000 Kč | 25 200 Kč | 0 Kč |
| 25 000 Kč | 300 000 Kč | 210 000 Kč | 31 500 Kč | 660 Kč |
| 30 000 Kč | 360 000 Kč | 252 000 Kč | 37 800 Kč | 6 960 Kč |
Tabulka ukazuje jen daň z příjmů. Kdo žije jen z nájmu a není státní pojištěnec, zaplatí navíc zdravotní pojištění 36 288 Kč za rok. S výdaji vyššími než 30 % nájemného vyjde daň se skutečnými výdaji nižší. Sazba 23 % se týká až části celkového základu daně nad 1 762 812 Kč (§ 16 odst. 1).
Skutečné výdaje, nebo paušál 30 %
Paušální výdaje činí 30 % z příjmů z nájmu, nejvýš 600 000 Kč za rok (§ 9 odst. 4). Zahrnují všechny výdaje spojené s nájmem, takže k nim nic dalšího nepřičtete, a stačí vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek (§ 9 odst. 5). Způsob uplatnění výdajů za rok, za který jste přiznání podali, už zpětně změnit nejde.
Skutečné výdaje se vyplatí, když za rok přesáhnou 30 % nájemného. Patří k nim výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu (§ 9 odst. 3 a § 24 odst. 1), které musíte doložit. Vedete pak záznamy o příjmech a výdajích a evidenci majetku, který odpisujete (§ 9 odst. 6).
Odpisovat můžete i samotný byt. Jednotka v běžném domě patří podle přílohy č. 1 zákona o daních z příjmů do 5. odpisové skupiny s dobou odpisování 30 let. Do vstupní ceny jednotky se nepočítá ta její část, která je pozemkem (§ 29 odst. 1).
Při rovnoměrném odpisování činí sazba v prvním roce 1,4 % a v dalších letech 3,4 % vstupní ceny (§ 31). Byt se vstupní cenou 3 000 000 Kč bez podílu na pozemku tak dá odpis 42 000 Kč v prvním roce a 102 000 Kč v každém dalším, paušál z nájmu 15 000 Kč měsíčně přitom činí 54 000 Kč.
Úroky z hypotéky na pronajímaný byt si od základu daně neodečtete tak jako u vlastního bydlení. Odpočet podle § 15 odst. 3 a 4 platí jen pro bydlení vás, druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů. Při paušálu k němu úroky nepřičtete (§ 9 odst. 5), o skutečných výdajích rozhoduje § 24 odst. 1.
Kde v daňovém přiznání vyplnit?
Už víte, jak daň spočítat, ale zásadní věcí je správně vyplnit daňové přiznání. Pokud jste zaměstnanec či OSVČ vyplňte daňové přiznání, jak jste zvyklí. Nejlepší to je na stránkách finanční správy, konkrétně v portálu Moje daně.
Přílohu č. 2 i pokyny k jejímu vyplnění si můžete dopředu prohlédnout mezi daňovými tiskopisy na webu Finanční správy, než se dostanete k samotnému vyplňování.
V elektronickém prostředí finanční správy tuto přílohu č. 2 naleznete vlevo v menu, kam se musíte překliknout, abyste ji mohli vyplnit. Následně se vám částka za pronájem/pronájmy přičte k ostatním údajům v daňovém přiznání a vy zjistíte výslednou částku, kterou na daních budete platit. Může se samozřejmě i stát, že budete mít přeplatek. Mohlo by se vám proto hodit vědět, jak na odpočet úroků z hypotéky na vlastní bydlení.
Do kdy podat přiznání a jak daň zaplatit
Přiznání za rok 2026 podáte papírově do 1. dubna 2027. Když ho podáte elektronicky, máte čas do pondělí 3. května 2027, protože 1. května připadá na sobotu (§ 136 a § 33 odst. 4 daňového řádu). Pokud ho podá daňový poradce, lhůta končí 1. července 2027 (§ 136 odst. 2 písm. b).
Daň je splatná v poslední den lhůty pro podání přiznání (§ 135 odst. 3 daňového řádu). Podle Finanční správy ji zaplatíte na účet svého finančního úřadu 721-matrika/0710, matrika závisí na tom, pod který úřad patříte. Variabilní symbol je vaše rodné číslo, konstantní 1148.
Když vaše poslední daňová povinnost přesáhne 30 000 Kč, platíte v dalším roce zálohy. Při dani do 150 000 Kč jde o dvě zálohy po 40 % splatné do 15. června a 15. prosince, při vyšší dani o čtyři čtvrtletní zálohy (§ 38a zákona o daních z příjmů). Zaměstnanec, jehož mzda tvoří aspoň polovinu základu daně, zálohy neplatí.
Slevy na dani a odpočty od základu daně, které můžete uplatnit
Kromě slevy na poplatníka, na kterou má nárok každý, je nutné, abyste splnili podmínky. Tyto podmínky jsou ke každé slevě jiné, takže doporučujeme se dobře informovat. Jaké možné slevy tedy známe?
- Sleva na poplatníka
- Daňové zvýhodnění na vyživované děti
- Sleva na manžela nebo manželku, od roku 2024 jen s dítětem do 3 let ve společné domácnosti
- Poskytnuté dary
- Penzijní připojištění
- Dárcovství krve
Sleva na poplatníka, sleva na manžela a zvýhodnění na děti snižují až vypočtenou daň. Dary, dárcovství krve a příspěvky na penzijní spoření, DIP nebo životní pojištění se naopak odečítají od základu daně (§ 15), takže ušetří obvykle 15 % z odečtené částky.
