Zástavní právo smluvní představuje nástroj k zajištění dluhu v případě, že dlužník nebude schopen řádně a včas splácet své závazky. Zástavní právo se zpravidla zřizuje na základě smlouvy. Proto je užívána definice zástavní právo smluvní.
V dnešní době je financování koupě nemovitosti na hypoteční úvěr běžnou záležitostí. Proto si řekneme několik informací o vzniku a zániku zástavního práva smluvního a jeho definici.
Zástavní právo smluvní
Zástavní právo smluvní je věcným právem k cizímu majetku. Využívá se nejčastěji u hypotečních úvěrů a slouží jako pojistka pro případ, že dlužník (zástavce), nebude schopen splácet svůj dluh vůči bance (zástavnímu věřiteli). Banka tak chrání své finanční prostředky.
Banka poskytne klientovi úvěr. Aby se ujistila, že o peníze nepřijde, zřídí si na dané nemovitosti zástavní právo smluvní. Jestliže klient přestane splácet, dojde ke zpeněžení nemovitosti a peníze budou použity na zaplacení závazků vůči bance.
Vznik zástavního práva smlouvního na nemovitosti
Zástavní právo smluvní se zřizuje na základě zástavní smlouvy. Ta musí mít vždy písemnou formu. Nejčastěji se jedná o smlouvu mezi věřitelem a vlastníkem nemovitosti. Ve smlouvě musí být konkrétně ujednáno co je zástavou a jaký dluh zajišťuje. Smlouva musí obsahovat povinné údaje jako je označení zástavce, zástavního věřitele, předmětu zástavy (nemovitost) a způsob vzniku zástavního práva. Smluvní strany si mohou zanést do smlouvy i další náležitosti. Například smluvní pokuty a sankce. Věřitelem nemusí být pouze banka, ale jakákoliv fyzická, či právnická osoba.
Předmětem zástavy může být kupovaná nemovitost, jakákoliv jiná nemovitost ve vlastnictví dlužníka, nemovitost ve vlastnictví třetí osoby (příbuzní) – ovšem pouze se souhlasem třetích osob, nebo rozestavěná nemovitost.
Zástavní smlouva je s úředně ověřenými podpisy všech účastníků spolu s návrhem na vklad a kolkem v hodnotě 2 000 Kč podána na katastrálním úřadě. Katastrální úřad má 30 dnů na zápis zástavního práva smluvního do listu vlastnictví k příslušné nemovitosti. Zástavní právo smluvní je vyznačeno na listu vlastnictví v části C – omezení vlastnického práva. Je to z toho důvodu, aby vlastník nemohl s nemovitostí disponovat bez vědomí banky. Dalším důvodem je, aby byl v případě prodeje budoucí majitel srozuměn s tím, že je nemovitost zatížena hypotékou. Jakmile dojde ke splacení úvěru, zástavní právo je v katastru nemovitostí vymazáno z listu vlastnictví a majitel může s nemovitostí volně disponovat.
Ačkoliv je na nemovitosti zřízeno zástavní právo smluvní, po celou dobu je vlastníkem nemovitosti pouze klient, nikoliv banka. Majitel má povinnost udržovat nemovitost v takovém stavu, aby nedocházelo ke snížení její hodnoty. Zároveň bez souhlasu banky nesmí danou nemovitost pronajmout, nebo jinak zatížit.
Zástavní právo upravuje zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník v paragrafech 1309 až 1394.
Soudcovské zástavní právo
Zřízení soudcovského zástavního práva prezentuje zvláštní způsob výkonu rozhodnutí. Jeho zřízením není přímo postižen majetek dlužníka, ale pro zástavního věřitele má pouze funkci zajišťovací. Vzniká dnem, kdy je podán návrh na zřízení soudcovského zástavního práva u soudu, nikoliv zápisem do katastru nemovitostí.
Exekutorské zástavní právo
Exekutorské zástavní právo je zapsáno v katastru nemovitostí. Jeho zřízení vzniká za účelem zajištění pohledávky, nevede k přímému zpeněžení majetku. Jakmile dlužník uhradí veškerý svůj dluh, včetně nákladů exekuce, vydá exekutor usnesení o částečném zastavení exekuce. Samotný výmaz exekutorského zástavního práva je realizován v momentě, kdy usnesení nabude právní moci (jakmile je doručeno účastníkům řízení do vlastních rukou). Poté je exekutorské zástavní právo vymazáno z katastru nemovitostí.
Budoucí zástavní právo
Občanský zákoník dává možnost zřídit zástavní právo k předmětu, který ještě není v majetku dlužníka, popřípadě ještě ani neexistuje. Než zástavce získá věc do svého vlastnictví, je možné budoucí zástavní právo zapsat do veřejného seznamu nebo do rejstříku zástav. Toto budoucí zástavní právo se změní v klasické zástavní právo v okamžiku, kdy se dlužník stane vlastníkem zastavené věci.
Díky možnosti využití budoucího zástavního práva je proces poskytování hypotečních úvěrů jednodušší. Zástavní věřitel uzavře s budoucím vlastníkem smlouvu o zřízení budoucího zástavního práva k nemovitosti, která je stále ještě v majetku prodávajícího. Ten musí s tímto procesem souhlasit. Budoucí zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí. Díky tomu má banka jistotu, že v okamžiku prodeje bude nemovitost v její prospěch zastavena. Tuto smlouvu je možné využít u věcí movitých, nemovitých, hmotných, nehmotných i zapsaných a nezapsaných ve veřejném seznamu.
Zástavní právo smluvní z pohledu věřitele
Jestliže klient přestane splácet a není schopen uhradit svůj dluh jiným způsobem, může dojít k exekučnímu řízení a nemovitost, která je zástavním právem smluvním zatížena bude prodána ve veřejné dražbě. Z prodeje nemovitosti jsou přednostně uhrazeny veškeré pohledávky ze strany zástavního věřitele.
Možnosti splacení bance v plné výši
Nejčastějšími případy splacení jsou:
- Řádné splacení hypotéky – jakmile dojde ke splacení veškerého dluhu, bude zástava vymazána z katastru nemovitostí.
- Prodej – prodej nemovitosti, která je zatížena zástavním právem smluvním je v dnešní době běžnou praxí. Současný majitel podá v bance žádost o vyčíslení dluhu a samotným prodejem nemovitosti svůj závazek vůči bance uhradí. Tím dojde k výmazu zástavního práva smluvního. Nový majitel si může vzít nový úvěr na danou nemovitost.
Výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí
Jakmile klient splatí dlužnou částku včetně úroků, vystaví banka Potvrzení o zániku zástavního práva. Tato listina slouží pro účely výmazu zástavního práva smluvního z listu vlastnictví. Potvrzení o zániku zástavního práva je společně s návrhem na vklad do KN podáno na katastru nemovitostí. Včetně poplatku 2 000 Kč. Poté katastrální úřad zahájí řízení o výmazu zástavního práva. Jestliže dokument včetně návrhu na vklad obsahuje všechny potřebné informace, katastrální úřad vklad povolí a zástavní právo smluvní je z listu vlastnictví vymazáno. To znamená, že nemovitost již není zatížena žádným dluhem a majitel může s nemovitostí libovolně disponovat.
Prodej nemovitosti zatížené zástavním právem
Dostali jste se do složité situace a potřebujete prodat svůj dům? Je to možné. Nejlépe uděláte, když prodej svěříte do rukou zkušeného realitního makléře. Ten vám s celým procesem pomůže a naplánuje jednotlivé kroky, aby na sebe navazovaly.
Pokud uvažujete o prodeji nemovitosti, která je zatížena zástavním právem smluvním, musíte informovat zástavního věřitele. Ten vyčíslí, jakou částku je potřeba doplatit na úvěru a popřípadě uloží sankci za předčasné splacení. Některé důvody jako například rozvod můžou mít vliv na snížení sankce. Splacení úvěru proběhne z kupní ceny.
Hypotéka na nemovitost s věcným břemenem
Jestliže se jedná o věcné břemeno chůze a jízdy, či ve prospěch firem zajišťující inženýrské sítě (sloupy elektrického vedení), neměl by smluvní znalec banky hodnotu nemovitosti výrazně ponížit. Problém může nastat, jakmile na nemovitosti vázné věcné břemeno dožití. V takovém případě je velmi těžké nemovitost zatížit hypotečním úvěrem. Proto je dobré toto věcné břemeno zrušit, nebo zastavit jinou nemovitost.
Jestliže znalec hodnotu nemovitosti poníží a vy nedosáhnete na hypotéku o kterou si žádáte, máte na výběr z více možností. Zaprvé financovat z vlastních zdrojů, nebo ze zdrojů kterými mohou být úvěr ze stavebního spoření, či překlenovací úvěr. Pokud tuto možnost nemáte, je možná zástava další nemovitosti. Například dům rodičů, nebo chata. Banka při stanovení maximální výše hypotečního úvěru vychází z hodnot všech nemovitostí.
Víte jaké české akcie se vyplatí sledovat? Přečtěte si článek.
