Nájemní smlouva je dokument, který upravuje vztah pronajímatele a nájemce. Tato listina vychází z úpravy občanského zákoníku a specifikuje práva a povinnosti jednotlivých stran. Určuje, za jakých okolností je možné podat výpověď z nájmu.
V článku si objasníme jednotlivé možnosti výpovědi z nájmu a řekneme si, kdy je možné ukončit smluvní vztah bez výpovědní lhůty.
Právní úprava
Vztah pronajímatele a nájemce je často specifický sám o sobě. Ze začátku se může jevit jako bezproblémový. Pouze však do doby, než se nějaký problém naskytne. Často přijde na řadu výpověď z nájmu, jejíž specifikace je vymezena přímo v zákoně.
Právní úprava, zabývající se nájmem bytu, či domu je obsažena v zákoně č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Kromě předmětu nájmu, nájemného, práv a povinností pronajímatele a nájemce, zákon také jasně definuje podmínky skončení nájmu.
Obecně zákon vymezuje dvě možnosti ukončení nájmu. Dohodou, nebo jednostrannou výpovědí. Výpovědní lhůta je zpravidla tříměsíční a začíná běžet prvním dnem měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém byla výpověď (dohoda) doručena druhé straně.
Způsoby ukončení nájmu
Občanský zákoník definuje možnosti, kterými je možné podat výpověď z nájmu. Výpověď ze smlouvy, která je stanovena na dobu určitou, je podstatně složitější, než na dobu neurčitou. Výpověď z nájmu na dobu určitou je možné učinit pouze na základě zákonných podmínek.
Občanský zákoník definuje stranu nájemce jako tu slabší. Často tedy stojí na jeho straně a práva pronajímatele jsou poměrně omezena. To ovšem neznamená, že je pronajímatel v absolutní nevýhodě. Základem je dobře sepsaná nájemní smlouva.
Ukončení nájmu dohodou ze strany nájemce
Dohoda je (na rozdíl od výpovědi) dvoustranný právní úkon. To znamená, že k tomu, aby byl tento dokument platný, je potřeba souhlasu pronajímatele. Při ukončení nájemní smlouvy dohodou není potřeba dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu. Strany si určí jakýkoliv termín jejího skončení.
Dohoda o ukončení nájmu musí mít písemnou formu. Obsahuje označení smluvních stran a přesné datum, ke kterému nájem zanikne. Dokument vyhotovíme ve dvou stejnopisech, pro každou ze smluvních stran.
Výpověď z nájmu na dobu určitou ze strany nájemce
Jakmile je ve smlouvě ujednán nájem na dobu určitou, měl by nájemní vztah skončit až uplynutím sjednané doby. V praxi je však možné ukončení smlouvy předčasně. Ovšem pouze na základě zákonných důvodů:
- Změna okolností – zákon říká, že nájemce může podat výpověď předčasně, změní-li se okolnosti, z nichž smluvní strany vycházeli při podpisu smlouvy. Tyto okolnosti se však změní do té míry, že po nájemci není možné požadovat, aby v pronájmu pokračoval. Nejčastěji se jedná o stěhování do jiného města za prací, pořízení vlastního bydlení, uzavření sňatku v jiném městě, nebo špatná sociální situace, díky které není možné v nájmu pokračovat (ztráta zaměstnání, vážné zdravotní problémy, vyhoštění cizince atd.).
- Porušení pravidel ze strany pronajímatele – v zákoně jsou jasně definovány možnosti výpovědi bez výpovědní lhůty. Tou je okamžitá výpověď z nájmu nájemcem. Mezi časté důvody patří situace, kdy je nutná oprava bytu v rozsahu, kdy není možné nemovitost užívat. Nájemce požádá majitele bytu o náhradní bydlení. Pokud mu majitel nemůže vyhovět, může nájemce vypovědět vztah s okamžitou platností. To stejné platí, když se v bytě vyskytne vada, která znemožňuje, či ztěžuje bydlení. Nájemce má právo místo okamžité výpovědi nárokovat prominutí nájmu, nebo slevu na nájemném.
- Možnosti sjednané přímo ve smlouvě – občanský zákoník umožňuje dát do smlouvy ustanovení o ukončení nájemního vztahu z libovolného důvodu, nebo taktéž bez udání důvodu. Tato možnost se v praxi při výpovědi z nájmu však příliš často nevyužívá.
Výpověď z nájmu na dobu neurčitou ze strany nájemce
Možnosti výpovědi z nájmu na dobu neurčitou nejsou tolik striktní, jako u smlouvy na dobu určitou. Obecně lze říci, že smlouvu můžeme ukončit kdykoliv a to bez udání konkrétního důvodu. Musíme však počítat s výpovědní lhůtou 3 měsíce, pokud se s pronajímatelem nedohodneme na jejím zkrácení.
Výpověď musí být sepsána vždy písemně a doručena na adresu druhé straně. Výpověď je platná samotným doručením pronajímateli, i když ji odmítne převzít, nebo vůbec nepřevezme. Výpověď je jednostranný právní úkon. Není tedy potřeba souhlas, ani podpis pronajímatele.
Výpověď z nájmu na dobu určitou ze strany pronajímatele
Stejně jako nájemce, může pronajímatel podat výpověď z nájmu na dobu určitou pouze na základě zákonných důvodů. Může tak učinit například, když nájemce hrubě poruší povinnost, která vyplývá z nájemní smlouvy (například provádí v bytě stavební úpravy bez souhlasu majitele).
Dalším závažným důvodem je neplacení nájemného po dobu delší než tři měsíce. Dále poškozování nemovitosti nájemcem (úmyslné ničení, nadměrné opotřebení atd.), nebo odsouzení nájemce za úmyslný trestný čin, který spáchal na majiteli domu, či členovi jeho domácnosti. V neposlední řadě je možnost ukončení nájmu ze strany pronajímatele vyžaduje-li to veřejný zájem (např. příkaz stavebního úřadu z důvodu následné demolice domu). Popřípadě z jiného závažného důvodu pro výpověď z nájmu.
Výpověď z nájmu na dobu neurčitou ze strany pronajímatele
Kromě důvodů vymezených v předchozím odstavci, je možné vypovědět smlouvu, která je uzavřena na dobu neurčitou také z důvodu, kdy:
- Vlastník potřebuje nemovitost ke svému užívání, nebo pro užívání manžela (manželky) během rozvodu, nebo po rozvodu.
- Majitel potřebuje byt k užívání pro svého příbuzného, nebo příbuzného svého manžela/manželky v přímé linii (prarodiče, rodiče, děti), popřípadě pro příbuzné ve vedlejší linii druhého stupně (sourozenci).
Pronajímatel je povinen konkrétně popsat důvody pro výpověď z nájmu. To je důležité v případě prokazování oprávněnosti výpovědi, kdy je ze strany nájemce zahájeno řízení o přezkum výpovědi. Nájemce má totiž právo podat k soudu návrh na přezkum, zda je tato výpověď oprávněná. A to ve lhůtě dvou měsíců od doručení. Pokud tedy majitel žádný konkrétní důvod neuvede, lze předpokládat, že je výpověď v rosporu se zákonem.
Pro vlastníka nemovitosti je bezesporu výhodnější stanovit smlouvu na délku jednoho roku. Smlouva uzavřená na krátké období působí jako prevence před nezodpovědnými nájemníky.
Okamžitá výpověď
Okamžitou výpověď z nájmu může dát pronajímatel nájemci v případě porušení povinností obzvláště závažným způsobem:
- Nájemce dluží na nájemném a službách peníze za 3 měsíce,
- poškozuje a opotřebovává byt a jeho vybavení velmi závažným způsobem,
- nemovitost užívá k jinému účelu, než bylo sjednáno ve smlouvě,
- často narušuje běžný život majitele a sousedů (časté rušení nočního klidu).
V první řadě majitel vyzve nájemce k ukončení závadného a protiprávního jednání. Poté uvede, v čem shledal z jeho strany porušení povinností. Splnění obou podmínek je zásadní pro platnost výpovědi.
Zajímá Vás, jaká banka nabízí nejvýhodnější půjčky? Přečtěte si článek na toto téma.
Náležitosti výpovědi
- Identifikace smluvních stran (jméno, příjemní, datum narození, adresa trvalého bydliště).
- Specifikace nemovitosti (parcelní číslo, katastrální území, číslo bytu, adresa).
- Podrobně popíšeme důvod výpovědi z nájmu, případně doložíme fotografie, či jiné důkazy.
- Poučení nájemce o možnosti podání námitku proti výpovědi. Pronajímatel navrhne možnost přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.
- Datum.
- Podpis.
Výpověď sepíšeme písemně a doručíme prostřednictvím poštovních služeb. Ideálně doporučeným psaním.
Jak je to s drobnými opravami?
Drobné opravy v bytě provádí nájemce sám. Drobnými opravami máme na mysli investici 100 Kč na metr čtvereční plochy bytu za rok. V praxi to znamená, že běžné opravy na bytě o velikosti 60 m2 nepřesáhnou hodnotu 6 000 Kč za rok. V případě, že je suma běžných oprav vyšší než 6 000 Kč, hradí ji majitel bytu.
Při zjištění jakékoliv závady, je nájemce povinen neprodleně oznámit toto zjištění pronajímateli. Vlastník bytu je povinen okamžitě odstranit závady, které brání obvyklému užívání bytu. Vady a poškození většího rozsahu, které nezpůsobil nájemce svým přičiněním, pronajímatel hradí vždy.
Předávací protokol chrání obě strany
Ačkoliv předávací protokol není povinnou součástí nájemní smlouvy, je tento dokument v podstatě nezbytný. Udáváme do něj stavy měřidel pro vyúčtování energií, počet předávaných klíčů a soupis vad, které můžeme doložit fotografiemi.
Soupis vad a jejich dokumentace je důležitá při výpovědi z nájmu pro srovnání stavu bytu na začátku a konci nájemního vztahu. Často se stává, že je byt předán od nájemce ve špatném stavu. Fotografie poslouží vlastníkovi bytu ke zhodnocení, v jaké výši vrátí nájemci kauci, či zda ho vyzve k odstranění veškerých vad a uvedení nemovitosti do původního stavu.
Součástí předávácího protokolu je také identifikace smluvních stran, specifikace bytu, datum a podpis nájemce a pronajímatele.
