Soudní vystěhování je nepříjemná záležitost, které předchází hádky s nájemníkem, měsíce neplacení a následuje dlouhý soudní spor s nejasným výsledkem. To je velmi nepříjemná situace. Kromě toho občanský zákoník nahlíží na nájemníka jako na stranu slabší. Chrání ho, aby mu nebyly upírány jakékoliv práva. Z pohledu občanského zákoníku je tedy nájemník ve větší výhodě při jakémkoliv sporu. Při výběru nájemníka budeme tedy velmi obezřetní, abychom v budoucnu nemuseli řešit soudní vystěhování.
Nájemníky vybíráme pečlivě
Při výběru nájemníka budeme velmi pečliví. Nejlépe uděláme, když si jeho profil vyhledáme na sociálních sítích. Můžeme také nahlédnout do insolvenčního rejstříku a centrální evidence exekucí. Předejdeme tím vážným nepříjemnostem. Vždy vybíráme lidi se stabilní životní situací. Zejména se stálou prací. Obezřetní budeme například u studentů a velmi mladých osamělých lidí. Než předáme našemu novému nájemníkovi klíče od bytu, tak celou nemovitost nafotíme.
Kauce
Vždy si vezmeme od nájemníka kauci. Ta slouží jako pojistka pro případ, že přestane platit nájem. Částka nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Jestliže nájemník přestane platit nájem, můžeme použít peníze z této kauce. Nájemník je povinen dorovnat tuto částku do původní dohodnuté výše.
Jestliže peněžní jistotu vyčerpáme a nájemník stále neplatí, můžeme přistoupit k výpovědi z nájmu. Nejdříve ho však musíme vyzvat k nápravě chyby. Písemně ho vyzveme k úhradě dluhu. Jakmile dosáhne dlužná částka výše třech měsíčních nájmů (včetně záloh na služby), můžeme vypovědět nájemní smlouvu s okamžitou platností. Tedy bez výpovědní lhůty. Neplatič musí vyklidit a opustit nemovitost bez zbytečného odkladu. Nejpozději však do jednoho měsíce od doručení výpovědi. Tato situace je velmi nepříjemná zejména pro nás, jako pronajímatele. Přicházíme o peníze.
Soudní vystěhování
Co když se nájemník odmítá vystěhovat? Nejdříve nás možná napadne dát jeho věci před byt a vyměnit zámky. Mohli bychom se však dostat do střetu se zákonem za omezování osobní svobody. Nebudeme ani odpojovat vodu, nebo elektřinu. Jednalo by se také o trestný čin. Jediná správná možnost je soudní vystěhování.
Podáme tedy k soudu žalobu na vystěhování z bytu. Této žalobě bude předcházet předžalobní výzva. Nejlépe uděláme, když se s celou záležitostí obrátíme na advokáta. Ten nám pomůže sepsat žalobu a poskytne nám potřebné rady. K sepsání žaloby na vystěhování z bytu si připravíme všechny důkazy a dokumenty. Nájemní smlouvu, výpověď z nájmu, urgence, výpisy z účtů, které dokazují, že nájemník neplatil nájem a další.
Soudní vystěhování – jak dlouho trvá?
Naše legislativa stojí až příliš na straně nájemníka a vždy ho pokládá za stranu slabší. Upřednostňuje domovní svobodu a práva na užívání bytu před právy vlastnickými. Kromě toho naše soudy jsou přetížené a na vše mají spoustu času. Náš problém s neplatiči se tedy může protáhnout až na několik měsíců. Kromě toho se může nájemník odvolat. Jestliže soud rozhodne, že jsme v právu, vynese rozsudek o vyklizení bytu ke stanovenému datu.
Vystěhování exekutorem
Jestliže nájemník poslechne a vyklidí byt, máme napůl vyhráno. Nafotíme stav bytu, vyměníme zámky a pošleme nájemníkovi výzvu k úhradě dlužného nájmu a škod, které na bytě způsobil. Jestliže nezaplatí, podáme k soudu návrh na vydání platebního rozkazu.
Problém nastává ve chvíli, kdy se neplatič nechce vystěhovat, ačkoliv je soudní rozsudek pravomocný a vykonatelný. Musíme se tedy obrátit na exekutora, který vykonává exekuce nařízené soudem (jejich seznam najdeme na stránkách Exekutorské komory ČR). Nebo můžeme podat na soud návrh na výkon soudního rozhodnutí. Soud k vyklizení bytu ustanoví soudního vykonavatele, který postupuje podobně jako exekutor.
Exekutor nás do 15 dnů informuje o zahájení exekuce a nájemníkovi zašle exekuční návrh a výzvu k vystěhování. Zajistí, aby byl ve stanovený den byt vyklizený a aby neplatič opustil nemovitost (včetně všech spolubydlících). Exekutor si za vyklizení naúčtuje cenu 10 000 Kč za jednu nemovitost.
Všechny nájemníkovi věci, které si nepřevezme, odloží exekutor do úschovy obci nebo jinému subjektu na náklady neplatiče. Po šesti měsících jsou věci prodány a výtěžek z nich jde na náklady za úschovu. Neprodané předměty propadnou státu.
Žaloba na vyklizení bytu
Žalobu podáváme vždy v písemné formě. Nutné náležitosti:
- osobní údaje o žalobci a žalovaném (jméno, příjmení, datum narození, bydliště, rodné číslo),
- popis nemovitosti,
- adresa soudu, kam žalobu pošleme,
- soupis všech skutečností, které opravňují žalobce vystěhovat žalovaného,
- důkazy (nájemní smlouvu, urgence, výpis z účtu),
- požadavky žalobce.
Žalobu můžeme podat osobně na podatelně okresního soudu, poštou nebo elektronicky.
Předtím, než podáme žalobu na soud, musíme zaslat nájemníkovi předžalobní výzvu. V ní musí být určené datum, do kdy se nájemník musí vystěhovat. Kopii této výzvy doložíme u soudu.
Pozor na věčné neplatiče
Dlouhodobý pronájem nemovitostí je v naší zemi rizikovou činností. A to právě díky neúměrné legislativě. Spousta věčných neplatičů tuto skutečnost zná a cíleně jí využívá. Ze začátku vypadají slušně, platí nájem, nedělají problémy a my máme pocit, že jsme narazili na perfektní nájemníky. Pravda se ukáže po pár měsících. Zjistíme, že nám nepřišel nájem, nájemníci nezvedají telefon a neotevírají dveře. Ze slušných nájemníků se stávají neústupní dlužníci, kteří nedbají na naše výzvy a varování. Jediným řešením je právě soudní vystěhování. Než k němu však dojde, čekají nás nejspíše měsíce tahanic, hádek a nervů.
Vždy uděláme maximum pro to, abychom předešli takovým situacím. Jak jsme si řekli již výše, vždy si nájemníka proklepneme na sociálních sítích, insolvenčním rejstříku a centrální evidenci exekucí. Zjistíme, zda na něj není již uvalena exekuce, či insolvence.
Vždy si vezmeme kauci. Ideálně trojnásobek měsíčního nájemného. Nejen že budeme mít peníze v případě neplacení, ale zároveň zjistíme, jestli má nájemník na kauci peníze. Tím si uděláme obrázek o jeho finanční situaci.
Smlouvu uzavřeme na dobu určitou. Ideálně na jeden rok. Do smlouvy uvedeme sankce za porušení smlouvy a důvody výpovědi. Smlouvu sepíšeme s odborníkem, aby v ní byly uvedeny všechny důležité položky.
Nemovitost budeme preventivně kontrolovat. Pro náš klid na duši, že je s ní řádně zacházeno. Kontrolu provádíme alespoň 2x za rok.
Jestliže zjistíme, že nám nepřišla platba za nájem ve stanoveném termínu, situaci řešíme okamžitě. Zjistíme, proč platba ještě nepřišla a kdy nájemník platbu uhradí.
Obezřetný výběr nájemníka nás může ochránit před problémy. Jestliže si na výběr nájemníka netroufneme sami, můžeme dát pronájem bytu ke zprostředkování realitní kanceláři. Realitní makléř má s výběrem nájemníků zkušenosti a bude se snažit, aby nám vybral toho nejlepšího. Kromě toho nemusíme chodit na prohlídky a řešit sepsání smlouvy. Vše zařídí realitní makléř. Ten si za tyto úkony vezme provizi, kterou ovšem platí nájemník.
Víte jaké jsou podmínky pro získání hypotéky? Přečtěte si článek.
