Družstevní byt je pro mnoho lidí jedinou cestou za vlastním bydlením. Zejména v době, kdy ceny nemovitostí neustále rostou. Hlavním důvodem, proč si lidé pořizují družstevní byt, je jeho nižší pořizovací cena. Ta totiž bývá o 10 % – 30 % nižší, než u pořízení bytu v osobním vlastnictví.
Mnoho lidí si spojuje družstevní bydlení s něčím, co patří do minulosti. Pravdou však je, že i v dnešní době řada developerů provádí právě výstavbu družstevního bydlení. A to i za skutečnosti, že je pro ně taková výstavba administrativně nákladnější. Jsou si totiž vědomi, že družstevní byty jsou na vzestupu. Mezi projekty družstevních bytů patří například Britská čtvrť na Praze 5, Habr a Prosek Park na Proseku, projekt Oáza v centru Liberce a mnoho dalších.
Pojďme si říct, jaké jsou výhody a nevýhody bydlení v družstevním bytě, co je to anuita a jaké jsou možnosti získání hypotéky.
Družstevní byt versus osobní vlastnictví
Předtím, než si řekneme, jaké výhody a nevýhody obnáší družstevní byt, ujasníme si rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví. Zatímco byt v osobním vlastnictví je pouze náš, družstevní byt nikoliv. S bytem v osobním vlastnictví můžeme libovolně nakládat. To znamená, že ho můžeme prodat, pronajmout, nebo zastavit za účelem získání hypotéky.
U družstevního bytu je to jiné. Jako vlastník domu je na katastru nemovitostí zapsáno bytové družstvo. My si kupujeme pouze podíl spojený s právy na užívání bytu. Ze zákona tedy užíváme byt jako nájemník (i když žádný nájem neplatíme). Jestliže se rozhodneme družstevní byt pronajmout za účelem získání pasivního příjmu, musíme nejdříve získat souhlas bytového družstva.
Výhody a nevýhody družstevního bytu
Mezi výhody družstevního bytu patří nižší cena bydlení a rychlost přepisu. Nemusíme totiž čekat, až proběhne přepis na katastru nemovitostí jako u bytu v osobním vlastnictví. Díky tomu, že se vlastnictví nemění (vlastníkem je stále družstvo), přepis proběhne téměř okamžitě. A to dnem doručení smlouvy družstvu.
Další značnou výhodou je, že většinu oprav na bytě a domě provádí bytové družstvo. To se mimo jiné stará o celkovou údržbu bytového domu. Také nemusíme platit daň z nemovitosti. Tu platí taktéž družstvo.
Mezi nevýhody patří například omezené právo na nakládání s bytem a komplikace při financování bytu na základě hypotečního úvěru. Jestliže se rozhodneme provádět na bytě rekonstrukci, musíme požádat bytové družstvo o souhlas.
Problém může také nastat v případě dědictví družstevního podílu. Jestliže je podíl v SJM, přechází automaticky na druhého z manželů. Složitější je to v případě, kdy je družstevník sám a má několik dědiců. V tomto případě nemůže dědictví proběhnout, protože družstevník může být pouze jedna osoba (výjimku tvoří SJM). Jediným řešením je vypořádání podílů mezi pozůstalými. Otázkou však je, jakou cenu má družstevní podíl. Někdy může stačit odhad realitního makléře. S jeho stanoviskem však nemusí pozůstalí souhlasit. Mnohdy je tedy dědictví družstevního podílu silným sporem mezi pozůstalými.
Anuita
Anuita je splátka úvěru poskytnutého družstvu na dům. V případě vlastnictví družstevního podílu, je naší povinností podílet se na splácení tohoto úvěru. Anuita se může pohybovat v rozmezí několika tisíců až statisíců korun. Je možné ji zaplatit najednou, nebo v měsíčních splátkách.
Před tím, než se pustíme do koupě družstevního bytu, zjistíme, jak vysokou anuitou je byt zatížen. Její výši připočítáme k pořizovací ceně za byt a porovnáme, zda je pro nás pořízení družstevního bytu výhodnější před pořízením bytu v osobním vlastnictví.
Před tím, než si pořídíme družstevní byt, nás bude zajímat nejen výše anuity, ale také, zda nemá prodávající vůči družstvu závazky, které by mohli přejít na nás. Například nedoplatky za služby.
Hypotéka na družstevní byt
Získání hypotéky na družstevní byt může být někdy komplikované. To však neznamená, že to je nemožné. Díky tomu, že jsou družstevní byty na vzestupu, musí se jim okolní svět přizpůsobit. A to zejména banky, které přímo nabízí financování družstevních bytů.
Jsou tři varianty. Tou první je hypotéka na družstevní byt se zástavou jiné nemovitosti. Jelikož nejsme přímým vlastníkem nemovitosti, nemůžeme jí ani ručit. Můžeme však ručit jinou nemovitostí – chalupou, domem rodičů, nebo jiným bytem v našem vlastnictví.
Další možností je hypotéka na byt, který časem přejde do osobního vlastnictví. Většina družstev postupně provádí převod do OV (samozřejmě po doplacení anuity). Pokud víme, že náš družstevní byt bude časem v našem osobním vlastnictví a získáme písemný příslib od družstva, že se tak stane do dvou let, připadá v úvahu tzv. Předhypoteční úvěr. Jakmile bude byt náš, můžeme si zřídit zástavní právo na tuto nemovitost ve prospěch naší banky. Poté se změní Předhypoteční úvěr na klasickou hypotéku s nižšími úroky.
Třetí možností financování družstevního bytu je úvěr ze stavebního spoření. S ním je však spojeno několik omezení. A to zejména vyšší úrok a kratší maximální doba splácení. Na druhou stranu nemusíme ručit nemovitostí. Banky nabízí možnost zřízení úvěru ze stavebního spoření i v případě, kdy u dané banky nemáme zřízeno stavební spoření. Mnoho lidí neví, že tyto dva produkty nejsou propojené. Proto tuto alternativu neberou v úvahu.
Prodej družstevního bytu
Než se pustíme do převodu bytu, je vhodné zjistit, zda bude družstvo nového člena akceptovat. Zejména v případě, že nabyvatelem je cizinec, nebo právnická osoba.
Prodávající a kupující uzavřou Smlouvu o převodu členských práv a povinností k bytovému družstvu, nebo Dohodu o vypořádání. Současně uzavřou Smlouvu o úschově. Následně kupující, nebo banka pošle peníze do úschovy.
Poté strany předloží smlouvu bytovému družstvu. To nemůže převodu nijak bránit. Účinky převodu nastanou doručením smlouvy bytovému družstvu.
Bytové družstvo vystaví kupujícímu novou Nájemní smlouvu. Následně jsou prodávajícímu uvolněny peníze z úschovy. Potom stačí vyřešit přepis energií a předání bytu.
Proces převodu družstevního bytu je znatelně jednodušší a rychlejší, než převod bytu v osobním vlastnictví.
