Hypotéku můžete splatit předčasně kdykoliv, celou nebo jen část. Zaručuje to § 117 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Zdarma je splacení na konci fixace, do 25 % výše úvěru v měsíci před výročím smlouvy, při prodeji nemovitosti po 24 měsících od podpisu a v několika životních situacích. Jinak smí banka chtít jen náhradu účelně vynaložených nákladů. U účelové hypotéky na bydlení je to v novém režimu nejvýše 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem maximálně 1 %.
Skutečná náhrada bývá často nižší než strop, protože ji zákon váže na rozdíl mezi vaší sazbou a průměrem, který zveřejňuje Česká národní banka (ČNB). Kdo má v novém režimu sazbu nižší než dnešní průměr 4,8 až 4,9 %, zaplatí nejvýš doložené administrativní náklady do 1 000 Kč, často nic. Pravidla v článku platí ke 2. 10. 2026. Novela provedená zákonem č. 159/2026 Sb., účinná od 1. 1. 2027, je nemění.
Kdy můžete hypotéku splatit předčasně zdarma
Předčasné splacení hypotéky je zdarma v sedmi situacích z § 117 odst. 3 zákona o spotřebitelském úvěru, které se týkají hypoték. Banka v nich nesmí chtít žádnou náhradu nákladů, ani administrativní poplatek. Platí to pro úplné splacení i pro mimořádnou splátku.
| Situace | Podmínka | Zákon |
|---|---|---|
| Konec fixace | do 3 měsíců od chvíle, kdy vám banka sdělí novou sazbu | § 117 odst. 3 písm. d) |
| Mimořádná splátka u výročí | do 25 % celkové výše úvěru v měsíci před výročím uzavření smlouvy | písm. h) |
| Prodej nemovitosti | od podpisu smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců a nemovitost úvěr zajišťovala nebo jste ji z něj financovali | písm. e) |
| Vypořádání společného jmění manželů | stejná podmínka 24 měsíců | písm. f) |
| Úmrtí, dlouhodobá nemoc, invalidita | dlužníka, manžela nebo partnera, pokud výrazně sníží schopnost splácet | písm. g) |
| Pojistné plnění | splacení z pojištění, které zajišťuje splacení úvěru | písm. a) |
| Variabilní sazba | kdykoliv v období bez pevné sazby | písm. c) |
Prodej nemovitosti a vypořádání společného jmění přibyly mezi bezplatné případy novelou provedenou zákonem č. 462/2023 Sb., účinnou od 1. 9. 2024. U hypoték, na které nová pravidla ještě nedopadají, smí banka při prodeji chtít až 1 % splacené částky, nejvýše 50 000 Kč.
Na konci fixace splatíte hypotéku zdarma do tří měsíců od nabídky banky
Splacení hypotéky na konci fixace je zdarma do 3 měsíců od chvíle, kdy vám banka sdělí novou úrokovou sazbu (§ 117 odst. 3 písm. d). Splatit můžete celý úvěr nebo jakoukoliv část, limit 25 % tady neplatí. Nabídku s novou sazbou a splátkou vám banka musí poslat nejpozději 3 měsíce před koncem fixace (§ 102 odst. 3).
Okno se tedy počítá od sdělení banky, ne od data konce fixace. Když nabídka přijde přesně 3 měsíce předem, bezplatné okno končí zhruba se starou fixací. Kdo čeká na první splátku s novou sazbou, může o ně přijít.
Konec fixace je proto nejčastější chvíle pro větší mimořádnou splátku, úplné doplacení nebo refinancování u jiné banky. Jak se fixace sjednává a jak dlouhá bývá, popisuje článek o podmínkách pro získání hypotéky.
Čtvrtinu hypotéky splatíte zdarma jednou ročně před výročím smlouvy
Jednou za rok můžete bez poplatku splatit až 25 % celkové výše hypotéky, pokud peníze pošlete během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření úvěrové smlouvy (§ 117 odst. 3 písm. h). Platí to i uprostřed fixace. Základem je celková výše úvěru, tedy částka, kterou vám banka dala k dispozici, ne aktuální zůstatek.
U hypotéky na 4 000 000 Kč tak můžete v tomto měsíci splatit až 1 000 000 Kč zdarma, i když už dlužíte jen 3 200 000 Kč. Když pošlete 1 200 000 Kč, z prvního milionu náhradu chtít nesmí. Ze zbylých 200 000 Kč ji může spočítat podle běžných pravidel a stropů.
Rozhoduje výročí podpisu smlouvy, ne výročí fixace ani čerpání. Datum najdete ve smlouvě a vyplatí se ho ověřit u banky dřív, než peníze odešlete.
Kolik smí banka účtovat za předčasné splacení během fixace
Mimo bezplatné situace smí banka chtít jen náhradu účelně vynaložených nákladů (§ 117 odst. 2). Smluvní pokutu ani sankci za předčasné splacení zákon nezná. V novém režimu platí u úvěru na koupi, stavbu, rekonstrukci nebo refinancování bydlení a u úvěru ze stavebního spoření tři stropy zároveň a banka smí chtít nejnižší z nich.
- 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše 1 % (§ 117 odst. 4).
- Úrok, který byste ze splacené částky zaplatili do konce fixace (§ 117 odst. 5).
- Účelně vynaložené náklady spočtené podle § 117a, tedy administrativní náklady do 1 000 Kč plus úrokový rozdíl.
| Do konce fixace zbývá | Strop náhrady | Na splátku 1 000 000 Kč |
|---|---|---|
| nejvýše 1 rok | 0,25 % | 2 500 Kč |
| přes 1 rok do 2 let | 0,50 % | 5 000 Kč |
| přes 2 roky do 3 let | 0,75 % | 7 500 Kč |
| přes 3 roky | 1,00 % | 10 000 Kč |
Jiný strop má úvěr, který je jen zajištěný nemovitostí a nemá určený účel (§ 2 odst. 2 písm. a), na trhu známý jako americká hypotéka. U něj smí náhrada dosáhnout 1 % splacené částky, když do konce úvěru zbývá víc než rok, jinak 0,5 %.
Jak banka náhradu počítá a jakou sazbu ČNB použije
Náhrada za předčasné splacení se podle § 117a počítá jako součet administrativních nákladů, nejvýše 1 000 Kč, a úrokového rozdílu. Úrokový rozdíl je úrok, který byste do konce fixace zaplatili při své sazbě, minus úrok při průměrné sazbě ČNB pro srovnatelné hypotéky. Splátka se v obou výpočtech bere stejná, jakou máte ve smlouvě.
ČNB zveřejňuje průměry každý měsíc do 10. dne, vždy za tři měsíce sjednaných úvěrů. Dělí je podle typu úvěru, zajištění nemovitostí a délky fixace. Použije se průměr zveřejněný v měsíci před dnem splacení, pro skupinu podle doby, která vám do konce fixace zbývá. U částečné splátky se rozdíl krátí v poměru splacené částky k zůstatku.
| Do konce fixace zbývá | Průměr ČNB, zveřejněno v září 2026 | O rok dříve |
|---|---|---|
| do 1 roku | 4,90 % | 4,89 % |
| přes 1 rok do 3 let | 4,81 % | 4,64 % |
| přes 3 roky do 5 let | 4,82 % | 4,52 % |
| přes 5 let do 10 let | 4,90 % | 4,34 % |
| přes 10 let | 5,39 % | 4,32 % |
Hodnoty platí pro účelové hypotéky zajištěné nemovitostí sjednané v květnu až červenci 2026 a použijí se pro splacení v říjnu 2026 (ČNB ARAD, sestava 1207). Když splácíte v jiném měsíci, než kdy jste záměr bance oznámili, počítá předběžné vyčíslení s průměrem zveřejněným v měsíci před oznámením (§ 117 odst. 7). Konečná částka se pak může mírně lišit.
Z výpočtu plyne jednoduché pravidlo. Když je vaše sazba nižší než průměr ČNB pro zbývající dobu fixace, úrokový rozdíl je záporný. Zákon počítá jen s kladným součtem, takže náhrada je nulová, nebo nejvýš ve výši doložených administrativních nákladů do 1 000 Kč.
Modelový výpočet, kolik stojí mimořádná splátka jednoho milionu
V modelu splácíte hypotéku 3 000 000 Kč na 30 let s pětiletou fixací od listopadu 2024 do listopadu 2029. V říjnu 2026, po 23 zaplacených splátkách, pošlete mimořádnou splátku 1 000 000 Kč mimo okno u výročí. Do konce fixace zbývá 37 měsíců, tedy 4 započaté roky, a použije se průměr ČNB pro skupinu 3 až 5 let, 4,82 %.
| Položka | Sazba 5,2 % | Sazba 4,4 % |
|---|---|---|
| Měsíční splátka | 16 473 Kč | 15 023 Kč |
| Zůstatek před mimořádnou splátkou | 2 916 188 Kč | 2 903 646 Kč |
| Poměrný úrokový rozdíl | 12 299 Kč | minus 13 547 Kč |
| Administrativní náklady, nejvýše | 1 000 Kč | 1 000 Kč |
| Účelně vynaložené náklady podle § 117a | 13 299 Kč | 0 Kč |
| Strop 0,25 % za 4 započaté roky | 10 000 Kč | 10 000 Kč |
| Strop úrokem do konce fixace | 156 337 Kč | 131 824 Kč |
| Banka smí chtít nejvýše | 10 000 Kč | 0 Kč |
Výpočet počítá s měsíční anuitní splátkou a měsíčním úrokem ve výši 1/12 roční sazby. Úrok do konce fixace je spočítaný při sazbě ze smlouvy a při průměru ČNB, obojí se stejnou splátkou, a rozdíl je zkrácený poměrem 1 000 000 Kč k zůstatku. Při sazbě 5,2 % vycházejí účelně vynaložené náklady na 13 299 Kč, banku ale zastaví strop 1 %, tedy 10 000 Kč. Při sazbě 4,4 % je hypotéka pro banku levnější než dnešní trh, rozdíl je záporný a náhrada nulová.
Kdyby stejný klient poslal v měsíci před výročím smlouvy 750 000 Kč, tedy 25 % z 3 000 000 Kč, nezaplatil by v žádné variantě nic. Proti náhradě stojí ušetřený úrok. Milion splacený při sazbě 5,2 % ušetří v prvním roce zhruba 52 000 Kč, při 4,4 % zhruba 44 000 Kč. Jak se úrok počítá, vysvětluje článek jak na výpočet úroku.
U starších hypoték platí nová pravidla až od další fixace
Strop 0,25 % za rok a výpočet podle průměru ČNB platí pro hypotéky sjednané od 1. 9. 2024. Starší hypotéky s pevnou sazbou se do nového režimu přepnou až dnem, kdy po 1. 9. 2024 začne běžet nová fixace (zákon č. 462/2023 Sb., čl. XV, a stanovisko ČNB RS2024-38). Rozhoduje začátek fixace, ne datum podpisu smlouvy.
Do té doby platí původní znění zákona a banka smí chtít jen administrativní náklady, které se splacením prokazatelně souvisejí. Tak to vyložila ČNB ve stanovisku z března 2019. Ušlý zisk z úroků ani náklady banky na refinancování sem nepatří. Procentní strop původní znění pro hypotéky nemá, náhradu shora omezuje úrok do konce fixace.
Výjimkou je prodej nemovitosti. Ve starém režimu za něj smí náhrada dosáhnout 1 % splacené částky, nejvýše 50 000 Kč, pokud smlouva trvá déle než 24 měsíců. Konec fixace, 25 % u výročí, úmrtí, nemoc nebo invalidita byly zdarma už v původním znění.
Pětileté fixace z rekordního hypotečního roku končí a splátky rostou o desítky procent
Komu v roce 2026 končí pětiletá fixace z roku 2021, může do 3 měsíců od nabídky banky splatit jakoukoliv částku bez náhrady. Novou fixací se hypotéka přepne do nového režimu se stropem 1 %. Při průměrné sazbě z roku 2021 a dnešní průměrné sazbě refixací vychází splátka zhruba o 30 % vyšší, takže bezplatná mimořádná splátka má teď největší efekt.
Banky a stavební spořitelny v roce 2021 poskytly nové hypotéky bez refixací a refinancování za 367,9 mld. Kč, nejvíc za celý rok v řadě ČNB od roku 2014. Úvěry s fixací 3 až 5 let z toho tvořily 146,8 mld. Kč s váženou průměrnou sazbou 2,32 %. V srpnu 2026 činila průměrná sazba nových ujednání, tedy hlavně refixací, s fixací 3 až 5 let 4,75 % (ČNB ARAD, sestava 1147).
Hypotéka 3 000 000 Kč na 30 let sjednaná v roce 2021 za 2,3 % měla splátku 11 544 Kč. Po pěti letech zbývá 2 631 953 Kč a při sazbě 4,75 % na zbylých 25 let vychází splátka 15 005 Kč, o 3 461 Kč a 30 % víc.
| Mimořádná splátka na konci fixace | Nová měsíční splátka | Proti refixaci bez splátky |
|---|---|---|
| 0 Kč | 15 005 Kč | beze změny |
| 300 000 Kč | 13 295 Kč | o 1 710 Kč méně |
| 500 000 Kč | 12 155 Kč | o 2 850 Kč méně |
Jak postupovat, když chcete hypotéku splatit dřív
Před mimořádnou splátkou si od banky vyžádejte vyčíslení. Podle § 117 odst. 6 vám ho musí dát bez zbytečného odkladu, rozdělené na jistinu, úrok a další náklady, s předpokládanou náhradou, předpoklady jejího výpočtu a informací, kdy je splacení zdarma.
- Najděte ve smlouvě datum podpisu, od něj se počítá výročí pro 25 %, a datum konce fixace.
- Zjistěte, kdy začala vaše poslední fixace. Začátek před 1. 9. 2024 znamená starý režim, pozdější nový.
- V novém režimu porovnejte náhradu z vyčíslení se stropem 0,25 % za každý započatý rok, nejvýše 1 %.
- Podívejte se na průměr ČNB pro zbývající dobu fixace. Když je vyšší než vaše sazba, náhrada by měla být nulová, nebo nejvýš administrativní náklady do 1 000 Kč.
- Když to jde, pošlete peníze v bezplatném okně, tedy do 3 měsíců od nabídky nové sazby nebo v měsíci před výročím smlouvy.
- Po úplném splacení si vyžádejte potvrzení o splacení a souhlas s výmazem zástavního práva. Návrh na výmaz z katastru stojí správní poplatek 2 000 Kč (ČÚZK).
Kdo si odečítá úroky z hypotéky od základu daně, bude mít po mimořádné splátce menší odpočet, protože zaplatí méně úroků. Do porovnání s jiným využitím peněz to patří stejně jako rezerva, která vám po splátce zůstane.
